• 定年男子のランとマネー

居住コスト

 

昨年来、僕の自宅の近くで家屋の取り壊しが行われています。

元々は引退したご夫婦が住んでおられたのですが、ご主人が亡くなり、奥様も施設に入られて空き家になったのでご家族が売りに出されました。

詳しい経緯は分かりませんが、多分不動産業者の方が買い取って、更地にして建築条件付きなどで売り出すのだと思います。

家屋の解体を見るのは初めてでしたが、解体中の家の中を遠目から見ると、綺麗に使っておられたようで、

僕は「まだ十分使えるのにもったいないなあ」と感じました。

推測ですが、新築から30年くらいのお宅です。(土地が60坪 建物は40坪?)

試みに、30年間の居住コストを勝手に想像してみると、

例えば建築費が2500万円として、固定資産税+火災・地震保険を年間10万円とすれば、2800万円のコストです。

住宅ローンが4000万円(平均3000万円?)で金利が1.5%、期間25年とすれば金利だけで1125万円。

修理費や庭などの維持費を200万円と考えれば総合計で4125万円ですね。

これを30年で割れば年間137.5万円、月に11.5万円の家賃で住んだことになります。

これは机上の計算で、実際には新築時に既に引退されていたので頭金がもっと多かったと思いますが、例えば家賃11.5万円を

高いと感じますか?

安いと感じますか?

賃貸と変わらないと感じますか?

これは土地の値段が30年前と同一という前提です

下がっていれば居住コストは上がります。

便利な駅近

世間では「株バブル」「ビットコインバブル」と並んで「不動産バブル」と言われることがありますが、奈良の田舎で感じることは、

郊外では新築住宅はあまり売れないなあ」ということです。

別の大手住宅会社が自宅近くの空き地を購入して、1年近く前から12戸の宅地を建築条件付きで販売したのですが、

漸く11戸が売れたという状態を見てそう感じます。

これだけをみて、日本人の「戸建て信仰」が無くなったと結論付ける気は全くありませんが、

40代を中心としたラン友さんたちと話していると、住居に対する彼らの考え方が、僕らの若い頃と大きく異なってきているように感じます。

あるラン友さんは、仕事がある間は都会の駅近で、老後は郊外の住宅地で駅近の,いずれも賃貸住宅に住む計画だと教えてくれました。

候補はUR賃貸です。保証金も敷金も要らないので単身者でも受け入れてくれますね。

僕たちの若い頃は、多少職場から遠くても、良い環境で家族が安心して暮らせることに重点を置きましたが、

現在では共働きが常識になったことで「利便性」が重要視されます。

「駅近」が良いのでしょうね。

でもそうなると、そこそこの都市では「戸建て」が無かったり、高価だったりして必然的に賃貸か「マンション」になってしまいます。

不動産投資

実は、僕は「マンション」という建物の一戸を購入するとことには少し抵抗感があります。

下記の東洋経済オンラインの記事にもあるように、当初想定していなかったことが起こると、

規模が大きすぎて個人では解決できず、かといって全員の合意を取り付けるのも困難という事態が起こりうることがなのです。

http://toyokeizai.net/articles/-/203602

不動産投資という側面では、僕の10歳くらいの年上の方の中には、高度成長期の「イケイケ」気分に乗って
日本や海外の不動産に投資された方が随分とおられます。

当時は日本にも余裕がありました。笑

そうした投資の生き残り組の方にお話しをお聞きすると、

この物件は失敗したが、別の物件は上手くいった。でも失敗のおかげで赤字を出しているので、税金の還付が受けられる」と語られます。

数十年の投資期間の総合損益と使った労力を勘案してプラスかマイナスかを計算している方は少なくて、感覚的に「OKだった」と思っておられる感じですね。

僕が推察するに、トータルで儲かっているごく少数の方を除くと、生き残っている方は不動産の他に収入源を持っておられて、

税金の還付金も含めて、定期的な収入が下支えになっていると感じます。

不動産経営は、「物件と立地を見る目」と「不動産自体とテナントを上手くマネージできる能力」があれば、大きな収益が上がる魅力的な事業です。

でも上手くいかないときは、土地と建物が残るだけに大変です。
収益が上がらずにコストだけが出ていきます。

投資物件ならば売ることも難しくて「塩漬け」です。

自宅だと売るに売れなくて、不便と劣化を我慢して住み続けることになります。

普通の人が定期収入を失った老後に、不動産収入と年金だけで「生き残る」ことは至難の業だと思います。(僕には無理という個人的意見です。笑

住居への個人的な希望

しかし僕が知らないだけで、実際に不動産投資で儲かっている方のほうが多いのかもしれません。

僕にはアメリカで不動産貸付が不良資産化した経緯と解決(自分が損をして誰かに売って逃げるしかないのですが)に取り組んだ

苦い経験が心に沁みつき過ぎているのでしょう。

しかし老後も考えて買うならばマンションではなくて戸建てがいい、と言ってみても、

戸建ては高すぎて「そんな贅沢は言っていられない」という人は多いと思います。

定年後の住居

 

現実に戻れば、僕の場合は今の家にできるだけ長く住み続ける以外の選択肢は考えにくいのですが、

老後に利便性が高い場所で賃貸住宅に住むことも選択肢の一つかなと思っています。

希望としては、ワンルームではなくて、家族が住める良質の賃貸住宅を、利便性の高い駅近に適正な家賃でたくさん供給してほしいと思います。

賃貸住宅が増えて住み替えが容易になることは、不動産がポータブル化して、結果的に「不」がとれて「動産」になるということです。

老後に自分の家を十分楽しんだ後は、自宅を売却して得たお金で、気軽で便利な駅近の賃貸住宅に住むというのが僕の理想です。

(例えば家賃8万円で納得できるなら、上記の例で4125万円を96万円⇒8万円×12か月で割った43年住んだ後で売却するとか

でもこれから20年は長いなあ、自分が年取るし家も劣化するし 笑

個人的には、典型的な不動産である住宅が「所有から使用」へと変化することが、

今後ますます流動化していくだろう日本の社会にふさわしいと思いますが如何でしょうか?



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